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閱讀目錄：

一、稅務籌劃是什么?怎么做?

二、項目基本情況

三、項目籌劃總體思路

四、具體籌劃方案

1什么是稅務籌劃

直接利用籌劃法

國家為了實現(xiàn)總體經(jīng)濟目標，從宏觀上調(diào)控經(jīng)濟，引導資源流向，制定了許多的稅收優(yōu)惠政策。對于納稅人利用稅收優(yōu)惠政策進行籌劃，國家是支持與鼓勵的，因為納稅人對稅收優(yōu)惠政策利用的越多，越有利于國家特定政策目標的實現(xiàn)。因此，納稅人可以光明正大地利用優(yōu)惠政策為自己企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動服務。

地點流動籌劃法

納稅人可以根據(jù)需要，或者選擇在優(yōu)惠地區(qū)注冊，或者將現(xiàn)時不太景氣的生產(chǎn)轉(zhuǎn)移到優(yōu)惠地區(qū)，以充分享受稅收優(yōu)惠政策，減輕企業(yè)的稅收負擔，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

創(chuàng)造條件籌劃法

納稅人創(chuàng)造條件使自己符合稅收優(yōu)惠規(guī)定或者通過掛靠在某些能享受優(yōu)惠待遇的企業(yè)或產(chǎn)業(yè)、行業(yè)，使自己符合優(yōu)惠條件，從而享受優(yōu)惠待遇。

2項目基本情況

已建項目

嘉業(yè)?海灣位于南*市國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)黃湖西路與海南路交匯處。項目總占地面積114.24畝，總建筑面積約170000平米。該項目分兩期建設完成。一期占地面積為38129.6㎡，二期占地面積為38034.1㎡。

項目一期于2011年7月30日開工，，于2015年4月25日項目二期全部竣工交付業(yè)主使用。產(chǎn)品包括普通住宅、商業(yè)等非普通住宅、公建配套設施、地下建筑等，項目規(guī)劃指標如下：

(1)總建筑面積：169590平方米;

(2)容積率：1.5

(3)公建配套設施面積：2370.07平方米;

(4)可售面積：113402.93平方米，其中：

①普通住宅面積91588.8平方米

②非普通住宅面積21814.13平方米

③停車場面積55344.71平方米

擬建項目

蛟湖經(jīng)典擬建于南*市國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)雙港東路處。項目數(shù)據(jù)在案例中有具體說明，在此不再累述。

3項目籌劃總體思路

嘉業(yè)?海灣位于南*市國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的黃金地帶，2011年南*市區(qū)房地產(chǎn)均價已經(jīng)突破8000元/㎡，臨近的紅谷灘中心區(qū)均價已經(jīng)向10000元/平米的成交均價邁進，該年南*市整體供應量不足，2011年基本沒有剩余存量，因此價格再度攀升。性價比吸引了大量的剛需客戶，市區(qū)特別是鐘情于紅谷灘中心區(qū)的剛性購房者極大地向嘉業(yè)?海棠灣項目所在的區(qū)域轉(zhuǎn)移。因此，一期竣工當年，項目二期于11月緊鑼密鼓開工。項目還增加了地源熱泵、太陽能等低碳技術(shù)及每戶達10%左右的面積贈送，總體造價較紅谷灘建安造價參考指標高出10%-15%。嘉業(yè)?海棠灣項目一期二期時間緊，中間幾乎沒有斷檔期，成本又相比較高，籌劃案極富挑戰(zhàn)又極具代表性。

蛟湖經(jīng)典擬建于南*市國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)雙港東路。事前對不同階段進行合理的稅收籌劃，一方面可以為企業(yè)提供合理的稅收籌劃建議，有利于企業(yè)減少納稅成本，提高企業(yè)利潤率，從而提高企業(yè)的市場競爭力，另一方面保證項目實施的可行性，提高資金利用率。

從實際出發(fā)，通過不同的經(jīng)營環(huán)節(jié)，順藤摸瓜式將所涉及的不同稅種融入到企業(yè)項目中去，更詳細且具體地提出籌劃方案。方案從開發(fā)準備、開發(fā)建設、銷售環(huán)節(jié)、清算環(huán)節(jié)和后續(xù)管理這五個環(huán)節(jié)著手，針對不同稅種所涉及的問題提出解決方法。

4具體籌劃方案

開發(fā)準備環(huán)節(jié)的稅收籌劃

在擬建蛟湖經(jīng)典住宅小區(qū)的預算中，就地安置拆遷戶的房屋拆遷面積達到5000平方米，其中就地安置等面積償還4000平方米，其余1000平方米以7500元/平方米的價格給予貨幣補償。已知該住宅項目的房屋市場售價8000元/平方米，以協(xié)議出讓方式取得的土地使用權(quán)成本為8000萬元，可售總面積50000平方米，其中包括用于拆遷安置的房屋面積5000平方米。

【分析】針對以上案例，提出以下兩種契稅繳納方案：

方案一：拆遷過程中，貨幣補償部分以實際支付的拆遷補償款確定契稅的計稅依據(jù)，就地安置部分應以每平方米的貨幣補償標準確定契稅的計稅依據(jù)。

回遷部分契稅的計稅依據(jù)為：4000平方米×7500元/平方米=3000萬元

拆遷戶貨幣補償：1000平方米×7500元/平方米=750萬元

全部契稅計稅依據(jù)為：3000萬元+8000萬元+750萬元=11750萬元

方案二：拆遷過程中，貨幣補償部分以實際支付的拆遷補償款確定契稅的計稅依據(jù)，就地安置部分應以被拆遷房屋每平方米的市場價格確定契稅的計稅依據(jù)。

即回遷部分契稅的計稅依據(jù)為：4000平方米×8000元/平方米=3200萬元

全部契稅計稅依據(jù)為：3200萬元+8000萬元+750萬元=11950萬元

開發(fā)建設環(huán)節(jié)的稅收籌劃

(一)融資方式的稅務籌劃

嘉業(yè)公司的金域海棠項目中，對土地增值稅匯算中利息的扣除計算方法選擇上進行比較分析，該項目取得土地使用權(quán)所支付的金額為6700萬元，開發(fā)成本為4億萬元，而利息支出為1680萬元。

【分析】

方案一：據(jù)實扣除

扣除額=(6700+40000)×5%+1680=4015萬元

方案二：定率扣除:

扣除額=(6700+40000)×10%=4670萬元

【結(jié)論】就金域海棠項目而言，方案二的扣除額大于方案一，差額為655萬元，因此方案二更合算。因此在匯算清繳時應選擇方案二，那么企業(yè)就不能合理分攤利息費用或不能提供金融機構(gòu)的證明。

(二)建房方式的稅務籌劃

嘉業(yè)公司擬建的蛟湖經(jīng)典項目有一地塊，其土地成本和開發(fā)成本合計為29000萬元，評估公司按照市價給出的評估價格為50000萬元?，F(xiàn)有兩個方案如下(均采用營改增后的簡易計稅法)：

【分析】

方案一：自建自銷

嘉業(yè)公司將該項目作為商品房用于直接銷售，依據(jù)稅務規(guī)定，按照銷售不動產(chǎn)稅目征稅，涉及土地增值稅。

銷售收入(含增值稅)：50000萬元

銷售收入(不含增值稅)：50000÷(1+5%)=47619萬元

銷項稅額：47619×5%=2381萬元

城建稅及教育費附加：2381×(7%+3%+2%)=286萬元

印花稅：50000×0.0005=25萬元

土地增值稅：

扣除項=29280×(1+10%+20%)+286=38350萬元

增值額=47619-38350=9269萬元

增值率=9269/38350=24%

土地增值稅：9269×30%=2780萬元

凈收入：47619-29280-25-2780-286=15248萬元

方案二：代建

嘉業(yè)公司先將該地塊出售給綠地公司用于職工住房，土地轉(zhuǎn)讓價格按照評估價格為10000萬元，土地成本為7280萬元，進行土地使用權(quán)證的更名，涉及土地增值稅。嘉業(yè)公司與綠地公司簽訂房屋代建協(xié)議書，工程所需全部建設資金均由綠地公司提供，同時綠地公司還負責采購大部分的建筑材料(價款約為1300萬元)，嘉業(yè)公司只負責工程的組織協(xié)調(diào)工作，建筑面積為90000平方米，按照每平米2500元收取代建服務費，共計22500萬元。代建服務期間費用預測為6500萬元。代建服務按照服務收入征稅，不涉及土地增值稅。

該房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓該地塊的損益如下：

銷售收入(含增值稅)：10000萬元

銷售收入(不含增值稅)：10000÷(1+5%)=9524萬元

銷項稅額：9524×5%=476萬元

城建稅及教育費附加：476×(7%+3%+2%)=57萬元

印花稅：10000×0.0005=5萬元

土地增值稅：

扣除項=7280×(1+10%)+57=8065萬元

增值額=9524-8065=1459萬元

增值率=1459/8065=18%

土地增值稅=1459×30%=438萬元

凈收入：9524-7280-57-5-438=1744萬元