房地產(chǎn)行業(yè)涉及稅種范圍很廣，是涉稅風(fēng)險(xiǎn)的高發(fā)地帶，尤其是增值稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的處理，在實(shí)務(wù)中容易引發(fā)爭議。近年來，隨著全國各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)檢查工作不斷推進(jìn)，陸續(xù)爆發(fā)出一些房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查的大案、要案，房地產(chǎn)行業(yè)面臨嚴(yán)峻的稅收征管形勢(shì)。

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)一：違規(guī)列支預(yù)提費(fèi)用

案例：A房地產(chǎn)企業(yè)共開發(fā)了3個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，在項(xiàng)目竣工結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，企業(yè)對(duì)部分未取得發(fā)票的應(yīng)付工程款作了預(yù)提處理。預(yù)提的費(fèi)用包括土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)及公共配套設(shè)施費(fèi)，3個(gè)項(xiàng)目合計(jì)預(yù)提金額約5億元，對(duì)應(yīng)合同總金額約46億元。

具體分析：這個(gè)案例中我們需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)主要有二，分別是超限額列支預(yù)提費(fèi)用和超范圍列支預(yù)提費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注意稅收法規(guī)規(guī)定的預(yù)提比例上限，對(duì)于出包工程而言，發(fā)票不足金額預(yù)提費(fèi)用不能超過出包合同總金額的10%；同時(shí)也要注意在政策允許的費(fèi)用范圍內(nèi)預(yù)提，只有出包工程、公共配套設(shè)施、報(bào)批報(bào)建費(fèi)用和物業(yè)完善費(fèi)用才可預(yù)提，切勿超范圍列支預(yù)提費(fèi)用。

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)二：甲供工程業(yè)務(wù)重復(fù)扣除“甲供材料” 

案例：B房地產(chǎn)企業(yè)與施工企業(yè)簽訂一份“甲供材”建筑施工合同，約定：合同金額為1000萬元（含B企業(yè)購買提供給施工企業(yè)施工材料），增值稅金額為90萬元。工程竣工，決算價(jià)為1090萬元，“甲供材”金額為200萬元。另外，B企業(yè)向材料供應(yīng)商采購材料200萬元，收到13%的增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，B企業(yè)計(jì)入“開發(fā)成本”科目的成本金額是1200萬元。

具體分析：企業(yè)采取包工不包料方式發(fā)包工程，在材料供應(yīng)商提供的材料、水電和其他物資已憑發(fā)票計(jì)入開發(fā)成本的情況下，讓施工企業(yè)按勞務(wù)費(fèi)和材料價(jià)款的合計(jì)金額再次開具發(fā)票，并負(fù)擔(dān)其多開部分的稅款，重復(fù)列支開發(fā)成本。因此，在含“甲供材”金額簽訂合同的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)與施工企業(yè)在工程結(jié)算時(shí)，建議盡可能采用“差額結(jié)算法”，即將甲供材金額不計(jì)入工程結(jié)算價(jià)和施工企業(yè)的銷售額中，從而避免重復(fù)列支開發(fā)成本的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)三：缺失合法有效的稅前扣除憑證

案例：C房地產(chǎn)企業(yè)委托某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，開展商品房銷售代理及現(xiàn)場手續(xù)辦理等業(yè)務(wù)，雙方約定根據(jù)委托代辦完成進(jìn)度計(jì)算代理費(fèi)。當(dāng)年，C房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)提委托銷售代理費(fèi)390萬元，計(jì)入“銷售費(fèi)用”科目，并在企業(yè)所得稅前全額扣除。但該筆款項(xiàng)當(dāng)年并未實(shí)際支付，也未取得任何合法有效憑證，產(chǎn)生了違規(guī)稅前扣除的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。 

具體分析：是否能取得合法有效的稅前扣除憑證，直接決定了成本費(fèi)用支出。因此，企業(yè)在業(yè)務(wù)交易時(shí)需注意上游供貨商或服務(wù)提供商能否及時(shí)開具發(fā)票，同時(shí)在入賬時(shí)需注意取得發(fā)票是否符合規(guī)定、票面信息是否與經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)一致、是否為作廢發(fā)票等。 

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)四：符合資本化條件的借款費(fèi)用未作資本化處理 

案例：D房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)提醒后發(fā)現(xiàn)，2020年“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目數(shù)據(jù)為170萬元，其中110萬元為工程貸款產(chǎn)生的利息，該筆工程貸款資金用于建設(shè)甲項(xiàng)目，符合資本化條件，但該筆貸款發(fā)生的相關(guān)利息卻被財(cái)務(wù)人員記入了“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目，而未進(jìn)行資本化處理。 

具體分析：企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，符合資本化條件的，必須進(jìn)行資本化處理；不符合資本化條件的，才可作為期間費(fèi)用在所得稅稅前扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)周期長，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對(duì)于為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)準(zhǔn)確劃分成本對(duì)象，嚴(yán)格遵守會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的規(guī)定，精確計(jì)算資本化的金額，才能管控好稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)五：外購禮品贈(zèng)送客戶費(fèi)用全額扣除

案例：E房地產(chǎn)企業(yè)購買服裝、雨傘等作為禮品贈(zèng)送給客戶，并將該筆支出計(jì)入期間費(fèi)用科目，申報(bào)企業(yè)所得稅前全額扣除。 

具體分析：外購禮品贈(zèng)送客戶應(yīng)作視同銷售處理，并且禮品贈(zèng)送支出不得超限額扣除。就增值稅而言，視同銷售貨物行為無銷售額的，依次按當(dāng)月同類貨物的平均銷售價(jià)格、最近時(shí)期同類貨物的平均銷售價(jià)格、組成計(jì)稅價(jià)格的順序確定；就企業(yè)所得稅而言，除另有規(guī)定外，應(yīng)按照被移送資產(chǎn)的公允價(jià)值確定銷售收入。例子中，該房地產(chǎn)企業(yè)的禮品贈(zèng)送支出屬于業(yè)務(wù)招待支出，只能按照發(fā)生額的60%作稅前扣除且不得超過當(dāng)年?duì)I業(yè)收入的5‰ 。 

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)六：合同約定應(yīng)收未收房款未確認(rèn)收入 

案例：F房地產(chǎn)企業(yè)本月預(yù)收房款8000萬元，簽訂購房合同金額2.38億元（其中含合同約定分期付款當(dāng)月應(yīng)收而未收到的房款800萬元）。次月申報(bào)期內(nèi)，財(cái)務(wù)人員僅將預(yù)收房款8000萬元確認(rèn)收入并申報(bào)了企業(yè)所得稅，合同約定分期付款當(dāng)月應(yīng)收未收房款800萬元未確認(rèn)銷售收入，產(chǎn)生涉稅風(fēng)險(xiǎn)。 

具體分析：房地產(chǎn)企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。其中，采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)七：租金收入未按照規(guī)定納稅申報(bào) 

第七個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)讓我們聚焦租金收入未按照規(guī)定納稅申報(bào)。給大家舉一個(gè)典型案例：某房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目已竣工備案，由于低層房屋靠近商圈且尚未出售，便將未出售房屋、車位暫時(shí)出租，但卻沒有將相關(guān)租金收入進(jìn)行納稅申報(bào)，產(chǎn)生涉稅風(fēng)險(xiǎn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)若將未出售的房屋、車位以及商鋪進(jìn)行出租，取得的租金收入可別忘了要按照規(guī)定進(jìn)行納稅申報(bào)。 

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)八：直接引用增值稅預(yù)繳計(jì)稅依據(jù)作為土地增值稅預(yù)繳計(jì)稅依據(jù) 

接下來我們關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)是“直接引用增值稅預(yù)繳計(jì)稅依據(jù)作為土地增值稅預(yù)繳計(jì)稅依據(jù)”。稅務(wù)人員在風(fēng)險(xiǎn)審查過程中時(shí)有發(fā)現(xiàn)，部分房地產(chǎn)企業(yè)直接引用增值稅預(yù)繳的計(jì)稅依據(jù)作為土地增值稅預(yù)繳的計(jì)稅依據(jù)，導(dǎo)致少預(yù)繳土地增值稅的情況發(fā)生。 

提醒大家：

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的情況，可以選擇按預(yù)收賬款全額預(yù)繳土地增值稅，或者按照國家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)規(guī)定口徑，按照“土地增值稅預(yù)繳稅額=（預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款）×預(yù)征率”口徑預(yù)繳土地增值稅，而不得直接參照增值稅預(yù)繳口徑。

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)九：重復(fù)扣除利息費(fèi)用導(dǎo)致少繳納土地增值稅

第九個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)讓我們聚焦利息費(fèi)用重復(fù)扣除導(dǎo)致少繳納土地增值稅的風(fēng)險(xiǎn)。比方說某房地產(chǎn)企業(yè)某項(xiàng)目取得土地使用權(quán)成本為5000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元，其中“開發(fā)成本—開發(fā)間接費(fèi)用”中利息支出50萬元，“財(cái)務(wù)費(fèi)用—利息支出”20萬元，發(fā)生的利息費(fèi)用能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明。清算時(shí)，該企業(yè)未將平常會(huì)計(jì)核算計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除，導(dǎo)致利息費(fèi)用重復(fù)扣除。所以，需要提醒房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：已經(jīng)計(jì)入開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)十：土地增值稅清算環(huán)節(jié)的其他提醒 

接下來我們關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，是土地增值稅清算環(huán)節(jié)違規(guī)扣除不能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的人防車位建筑安裝成本。舉個(gè)例子：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拍得一塊國有土地使用權(quán)，項(xiàng)目中有別墅建筑，也有高層建筑，高層建筑下均有地下車位，車位不計(jì)容不能辦理產(chǎn)權(quán)證。土地增值稅清算時(shí)，該企業(yè)將地下人防車位與別墅、高層建筑一并進(jìn)行土地成本的分?jǐn)偤涂鄢?，?dǎo)致涉稅風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。要注意各地的不同規(guī)定：例如在廣東省，根據(jù)《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程>的公告》，不能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的人防車位，其不予扣除的成本應(yīng)按照建筑面積比例在不含室內(nèi)（外）裝修費(fèi)用的建筑安裝工程費(fèi)中計(jì)算。 

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)十一：未按開發(fā)項(xiàng)目正確分?jǐn)偛疬w補(bǔ)償（安置）房成本 

第十一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)讓我們聚焦未按開發(fā)項(xiàng)目正確分?jǐn)偛疬w補(bǔ)償（安置）房成本。給大家舉一個(gè)典型案例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司一次性征地10萬平方米，計(jì)劃在該宗土地上分五期開發(fā)商品房20棟，所開發(fā)商品房總建筑面積為200萬平方米。其中一期開發(fā)工程占地面積為1萬平方米，開發(fā)的商品房總建筑面積為20萬平方米，已銷售19萬平方米，其中30套商品房用于補(bǔ)償被拆遷戶，市場價(jià)值600萬元。該公司在土地增值稅清算時(shí)，將以實(shí)物方式支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)全部在第一期開發(fā)項(xiàng)目中扣除。 

我們不難發(fā)現(xiàn)，多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目共同發(fā)生的土地及拆遷補(bǔ)償成本，如果沒有按照開發(fā)項(xiàng)目正確分?jǐn)偅蜁?huì)導(dǎo)致先開發(fā)的項(xiàng)目少繳納土地增值稅，產(chǎn)生涉稅風(fēng)險(xiǎn)。所以房地產(chǎn)企業(yè)要留心：開發(fā)項(xiàng)目有多個(gè)，按項(xiàng)分?jǐn)傄浀?。土地增值稅是以開發(fā)項(xiàng)目為清算單位的，不同清算單位發(fā)生的成本費(fèi)用不得相互抵減，因此，對(duì)于屬于多個(gè)清算單位發(fā)生的共同成本費(fèi)用，要在各清算單位之間進(jìn)行合理分配或分?jǐn)偂?/span>  

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)十二：清算時(shí)分項(xiàng)分期的普通住宅劃分不正確 

清算時(shí)分項(xiàng)分期的普通住宅劃分不正確，也是不容忽視的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，打個(gè)比方：某房地產(chǎn)開發(fā)公司認(rèn)為其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目是針對(duì)住房剛需群體的居住用住宅，建筑面積都在144平方米以下，便簡單地將該項(xiàng)目認(rèn)定為普通住宅，產(chǎn)生土地增值稅計(jì)算不準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)。

我們需要知道：劃分普通住宅不能僅憑建筑面積這一個(gè)條件，而是須同時(shí)滿足容積率、銷售價(jià)格和建筑面積三個(gè)條件。對(duì)此要注意各地不同規(guī)定：例如在廣東省，根據(jù)《廣東省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》〔粵府辦[2005]56號(hào)〕規(guī)定，享受優(yōu)惠政策普通住房的標(biāo)準(zhǔn)為：

①住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

②單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下或單套住房建筑面積144平方米以下； 

③實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.44倍以下。

以上三個(gè)條件需同時(shí)滿足，才能劃分為普通住宅。

來源：智慧源財(cái)稅

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