摘 要：房地產產業(yè)的高投入、長期性等特點決定房地產的收益基本集中在中后期，所以企業(yè)在開發(fā)時需要大量的資金支持。因此，如何籌集資金成為房地產企業(yè)運營中關鍵的一步。本文從中國房地產上市公司融資現(xiàn)狀出發(fā)，分析得出中國房地產上市公司融資主要依靠外源融資，且短期融資比例偏高等問題，究其主要原因是因融資成本不同、考核制度不合理等方面，最后，結合實際提出幾點建議，希望給相關方決策提供一些參考。
關鍵詞：融資結構；優(yōu)化措施；房地產上市公司
房地產業(yè)是一個典型的資金密集型產業(yè)，充足的資金支持對房地產行業(yè)的發(fā)展至關重要。在房地產企業(yè)的整個運營過程，包括投資開發(fā)項目、維持項目、擴大企業(yè)規(guī)模等各個階段都需要大量的資金支持，而僅企業(yè)自有資金已無法滿足企業(yè)的需要，只有通過融資才能滿足房地產企業(yè)不斷發(fā)展的需要。
一、中國房地產上市公司融資現(xiàn)狀
1、內源融資偏少，融資主要依靠外源融資
我國房地產上市公司的融資渠道包括內源融資和外源融資兩種方式，外源融資渠道又包括銀行借款、股權融資、利用外資和其他資金來源四種。在融資資金比重方面，內源融資比例較低，從2004年到2009年內源融資占全部融資額的比例為0.166748、0.187274、0.186946、0.187667、0.227779、0.181128，平均維持在18%左右，其中2004年最低，為16.6%，2008年最高，達到22%，企業(yè)更多還是依靠外部融資。在房地產上市公司外源融資中，銀行借款和股權融資相差不大，但是對于整個行業(yè)來說，銀行借款相對股權融資來說所占比例要稍微高一點。
2、長期融資比例偏低，短期融資比例過高
融資按其期限長短可以分為長期融資和短期融資。房地產行業(yè)是典型的資本密集性行業(yè)，由于房地產開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的項目所需時間比較長，在融資中需要相對較高的長期負債比例。因為這樣的資金相對來說比較穩(wěn)定，能夠保證企業(yè)資金鏈完整，以此來滿足房地產企業(yè)生產經營的需要。我國房地產上市公司長期融資比例整體不高，即使這些相對綜合實力較強的房地產上市公司的長期融資比例也只在20%-30%之間，他們更依靠短期負債，這樣的融資結構會導致資金相對不穩(wěn)定，短期還款壓力較大，資金容易周轉不暢，防范市場風險能力較弱。
3、股權融資比重較高，債券融資較少
由于我國債券市場的不健全，我國房地產上市公司普遍存在股權融資偏好。這種偏好會影響企業(yè)融資資金效率，不利于房地產企業(yè)的持續(xù)健康經營，同時也會給企業(yè)帶來一定的市場風險，最終影響企業(yè)價值的提升。我們都知道當股市低迷時，股市波動較大，偏好股權融資的房地產企業(yè)在股市上進行融資就存在很大的困難，現(xiàn)在很多企業(yè)通過增發(fā)、配股等形式進行融資，這種融資一般手續(xù)比較麻煩，對于房地產這樣資金需求較強的企業(yè)，如果融資被擱淺，將會導致企業(yè)資金周轉困難，使企業(yè)市場風險加大，直接導致企業(yè)資金鏈斷裂。
二、中國房地產上市公司融資偏好原因分析
1、融資成本
融資成本是上市公司融資決策中首先考慮的重要因素之一，是投資者在考慮目前的情況后愿意提供資金時的報酬率。根據統(tǒng)計我國上市公司股權融資的單位成本僅為2.42%，三年期企業(yè)債券的利率最高限為3.78%、五年期企業(yè)債券的利率最高限為4.032%，而一年期借款的年利率為5.85%，三年期銀行借款的年利率在5%以上，五年期銀行借款的年利率為6.03%，由此對比分析得出上市公司的股權融資成本要低于債權融資和銀行借款成本。
2、上市公司考核制度的不合理
上市公司的管理目標是實現(xiàn)股東利益最大化。我國上市公司的管理及投資者對企業(yè)經營業(yè)績的衡量，主要是以企業(yè)的稅后利潤作為衡量企業(yè)業(yè)績的指標。而目前根據我國的會計計量準則，在對企業(yè)稅后利潤計算時，只扣除了企業(yè)間接融資中的債務成本，并未把股權融資成本列入考核對象里，即使考核，也總是很低、甚至為零，而通過債權融資則要進行利息的稅前抵扣，進而會造成企業(yè)利潤降低，利潤的降低必然會影響到經營者的聲譽，影響投資者的投資態(tài)度，所以公司總是更偏好股權融資。
3、資本市場發(fā)展不完善
在我國，股票市場要比債券市場發(fā)展完善，主要原因是因為我國的相關法律對于上市公司發(fā)行債券設置了極為苛刻的條件，能夠發(fā)行債券的公司很少，而能夠發(fā)行可轉換債券條件的公司則更少。由于政府的管制，目前債券市場的交易品種也是以國債為主，企業(yè)債券不僅品種少，總規(guī)模也小。其次，從流通市場上看，公司債券的換手率低于其他金融品種，即使在2001年債券市場行情較好的情況下，公司債券的換手率僅為0.23，而交易所國債市場的換手率為2.1，滬市A股市場的換手率為1.92，公司債券流動性不足也將制約公司債券的發(fā)行。由于上述原因的存在，我國證券市場的發(fā)展存在明顯的股市強、債市弱的特征。，我國金融市場發(fā)展不平衡，尤其是對債券市場發(fā)展的種種限制，是我國上市公司偏好股權融資的主要原因之一。并且在間接融資方面，由于我國商業(yè)銀行的功能尚未完善，而長期貸款的風險又較大，金融機構并不偏好長期貸款，也導致了企業(yè)的間接融資來源受到一定限制，因此上市公司只有通過股權方式進行融資，所以企業(yè)資本結構無法得到充分的優(yōu)化。
三、房地產上市公司融資結構的優(yōu)化措施
1、加大企業(yè)內源融資比例
內源性融資不需要對外支付利息，也不發(fā)生融資費用，使得內源性融資的成本遠低于外源性融資，而且可以避免普通股帶來的控制權稀釋問題。因此，內源融資成為西方發(fā)達國家企業(yè)首選的融資方式，只有當內源性融資無法滿足企業(yè)的融資需求時，企業(yè)才會轉向外源性融資。[5]例如，中央銀行2010年工作會議上的一個信息就是房地產行業(yè)外部融資環(huán)境趨緊，2010年房地產信貸出現(xiàn)明顯下滑，所以在該年地產商要想保持已開工項目的運行商業(yè)地產上市公司，以及適度增加土地儲備，是否擁有充足的自有資金將成為企業(yè)發(fā)展的關鍵。
2、大力發(fā)展企業(yè)債券市場，提高企業(yè)長期負債比例
長期以來，我國房地產企業(yè)的負債融資方式主要是銀行貸款，而且主要是短期貸款，長期負債偏少，需要加大長期負債融資比率。要發(fā)展債券市場，可以從以下幾方面做起：一是完善發(fā)展債券信用評級市場，來加強對企業(yè)信用進行評價，同時通過完善《企業(yè)債券管理條例》、《破產法》和《公司法》來明確公司破產界限，確立債權人在公司破產中的地位和權益，確保債券人的權益，以此來加快我國債券市場的發(fā)展。二是國家應減少限制條件,可以通過債券信用評級市場的發(fā)展，讓企業(yè)在債券發(fā)行價格和數量有充分的自主性，同時發(fā)展企業(yè)債券的二級市場，來增強企業(yè)債券的流動性。不過近兩年債券市場正在不斷發(fā)展，2008年信用債總發(fā)行規(guī)模達到8579.8億元商業(yè)地產上市公司，并且債券融資規(guī)模首次超過股票融資規(guī)模，高達3倍，這表明中國資本市場融資結構已發(fā)生重大變化。
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