第一章房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險基本內(nèi)容：第一節(jié)投資與房地產(chǎn)投資第二節(jié)房地產(chǎn)投資的形式與利弊第三節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險第四節(jié)風(fēng)險與投資組合基本要求：掌握：投資的概念、分類、特性和作用，房地產(chǎn)投資的概念、特性，房地產(chǎn)直接投資和間接投資的概念。熟悉：房地產(chǎn)投資的形式及利弊。了解：房地產(chǎn)投資風(fēng)險、投資組合的概念，房地產(chǎn)投資風(fēng)險類型及其對投資者行為的影響第一節(jié)投資與房地產(chǎn)投資一投資二房地產(chǎn)投資一投資（一）投資的概念投資：是指經(jīng)濟主體（個人或機構(gòu)）以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的貨幣或?qū)嵨铮?jīng)營某項事業(yè)的經(jīng)濟行為。（二）投資的分類1.短期投資和長期投資分類標準籃球課程標準塵肺標準片黨員活動室建設(shè)分級護理細化標準兒科分級護理標準：投資回收期短期投資的特點：資金周轉(zhuǎn)快、流動性好、風(fēng)險相對較小、收益率較低長期投資的特點：回收期長、短期變現(xiàn)能力差、風(fēng)險較高、盈利能力強注：兩者可以相互轉(zhuǎn)化2.直接投資和間接投資分類標準：投資人是否能直接控制其投資資金直接投資特點：資金所有者和資金使用者為同一個人或機構(gòu)間接投資特點：資金所有者和資金使用者分離，在資產(chǎn)的經(jīng)營管理上不體現(xiàn)投資人的意志。3.金融投資和實物投資分類標準：投資對象存在形式金融投資：投資者為獲取預(yù)期收益，預(yù)先墊付貨幣以形成金融資產(chǎn)，并以此獲取投資或投機收益的行為。例如：投資股票，基金、期貨、信托、存款、票據(jù)、外匯、彩票等實物投資：投資者為獲取預(yù)期收益或經(jīng)營某項事業(yè)預(yù)先墊付貨幣或其他資源（有形資產(chǎn)或無形資產(chǎn)），以形成實物資產(chǎn)的行為。例如：固定資產(chǎn)投資、流動資產(chǎn)投資、稀有資產(chǎn)投資4.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資分
類標準：投資的經(jīng)濟用途生產(chǎn)性投資：是指投入到生產(chǎn)建筑等物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域，形成各種類型的生產(chǎn)性企業(yè)資產(chǎn)的投資。例如：固定資產(chǎn)投資和流動資產(chǎn)投資非生產(chǎn)型投資：投入到非物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域，形成各種類型的非生產(chǎn)性資產(chǎn)的投資。例如：學(xué)校、政府辦公樓等的投資（三）投資的特征（1）投資是一種經(jīng)濟行為（2）投資具有時間性（3）投資目的是獲取報酬（4）投資具有風(fēng)險性（四）投資的作用1.投資是一個國家經(jīng)濟增長的基本推動力2.投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)3.投資可以促進人民生活水平的提高4.投資有利于國家的社會穩(wěn)定和國際交往二、房地產(chǎn)投資（一）房地產(chǎn)投資及其目的1.房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟主體以獲得未來的房地產(chǎn)收益或或資產(chǎn)增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨铮苯踊蜷g接的從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。2.房地產(chǎn)投資的目的實現(xiàn)財富值的最大化，降低投資組合的總體風(fēng)險（二）房地產(chǎn)投資的特點1.區(qū)位選擇異常重要2.適于進行長期投資3.需要適時的更新改造投資4.投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險5.變現(xiàn)性差6.容易受政策影響7.依賴專業(yè)管理8.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移（三）房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型1.居住物業(yè)2.商用物業(yè)（經(jīng)營性物業(yè)、收益性物業(yè)或投資性物業(yè)）3.工業(yè)物業(yè)4.酒店與休閑娛樂設(shè)施5.特殊物業(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)投資的形式與利弊一房地產(chǎn)直接投資二房地產(chǎn)間接投資三房地產(chǎn)投資的利弊一房地產(chǎn)直接投資（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資是指從事商品房和土地開發(fā)經(jīng)營活動的投資包括：商品房建設(shè)投資：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）
開發(fā)建設(shè)供出售、出租用的商品住宅、廠房、倉庫、飯店、度假村、辦公樓等房屋工程及其配套的服務(wù)設(shè)施所完成的投資（含拆遷、回遷還建用房）。土地開發(fā)投資：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）進行的土地開發(fā)工程所完成的投資，如進行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通訊等工程所完成的投資。（二）房地產(chǎn)置業(yè)投資置業(yè)投資的投資者則從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費四個方面的利益。二房地產(chǎn)間接投資（一）投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券（二）投資房地產(chǎn)投資信托基金（三）購買住房抵押支持證券三房地產(chǎn)投資的利弊（一）房地產(chǎn)投資之利1.相對較高的收益水平2.易于獲得金融機構(gòu)的支持3.能抵消通脹的影響4.提高投資者的資信等級（二）房地產(chǎn)投資之弊1.投資數(shù)額巨大2.投資回收周期較長3.需要專門的知識和經(jīng)驗第三節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險一房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念二房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險三房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險四風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響一房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念（一）風(fēng)險的定義1定義：未獲得預(yù)期收益可能性的大小2衡量風(fēng)險的數(shù)據(jù)：標準差（正比）標準差/期望值（正比）3針對風(fēng)險的決策方法：決策樹法、決策表法4對不確定性的決策方法：小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。（二）風(fēng)險分析的目的1）預(yù)期收益有多少，出現(xiàn)的可能性有多大？2）相對于目標收益、融資成本或機會投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標收益的可能性有多大？3）預(yù)期收益的變動行和離散型如何？二房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險（一）通貨膨脹風(fēng)險通貨膨脹風(fēng)險又稱購買力風(fēng)險，是指投資完成后所收回的
資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險（二）市場供求風(fēng)險市場供求風(fēng)險是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險。（三）周期風(fēng)險周期風(fēng)險是指房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風(fēng)險。（四）變現(xiàn)風(fēng)險變現(xiàn)風(fēng)險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險。（五）利率風(fēng)險一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損例如：現(xiàn)在有一物業(yè)，在將來的3年內(nèi)每個月會收入一筆租金A則在利率為i的情況下現(xiàn)在這宗物業(yè)的價值是多少？二是會加大投資者的債務(wù)負擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難例如：開發(fā)商甲貸款P萬元開發(fā)物業(yè)，在利率為i的情況下每月要還款A(yù)萬元。三利率提高還會抑制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。（六）政策風(fēng)險土地供給政策、地價政策、稅費政策、住房政策、價格政策、金融政策、環(huán)境保護政策（七）政治風(fēng)險（八）或然損失風(fēng)險或然損失風(fēng)險是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失三房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險（一）收益現(xiàn)金流風(fēng)險收益現(xiàn)金流風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預(yù)期目標要求的風(fēng)險。（二）未來運營費用風(fēng)險未來運營費用風(fēng)險是指物業(yè)實際運營費用支出超過預(yù)期運營費用而帶來的風(fēng)險。（三）資本價值風(fēng)險預(yù)期資本價值和現(xiàn)實資本價值之間的差異即資本價值的風(fēng)險（四）比較風(fēng)險比較風(fēng)險又稱機會成本風(fēng)險，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應(yīng)可能收益時，給投資者帶來的風(fēng)險。魚與熊掌不可兼得（五）時間風(fēng)險時間風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資中與時間和時機選擇因素相關(guān)的風(fēng)險。（六）
持有期風(fēng)險持有期風(fēng)險是指與房地產(chǎn)投資持有時間相關(guān)的風(fēng)險四風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響（一）投資者根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資風(fēng)險的大小，確定相應(yīng)的目標投資收益水平。例如：能承受較低風(fēng)險和收益水平的長期投資者，通常選擇收益型房地產(chǎn)投資；能承受中等風(fēng)險和收益水平的投資者，通常選擇收益加增值型房地產(chǎn)投資；能承受較大風(fēng)險，期望獲得較高收益的投資者，選擇機會型房地產(chǎn)投資（二）投資者盡可能規(guī)避、控制和轉(zhuǎn)移風(fēng)險隨堂練習(xí)1下列不屬于投資特性的是（）。A．投資是一種有目的的經(jīng)濟行為B．投資具有時間性C．投資的目的在于得到報酬D．投資具有穩(wěn)定性2進行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通訊等工程所完成的投資,屬于（）。A．商品房建設(shè)投資B．土地開發(fā)投資C．其它投資D．其它開發(fā)投資3高爾夫球場屬于（）。A．居住物業(yè)B．商用物業(yè)C．工業(yè)物業(yè)D．特殊物業(yè)4公寓內(nèi)的租客希望獲得洗衣服務(wù)，那就可以通過增加自助洗衣房、提供出租洗衣設(shè)備來解決這一問題。這里指的是房地產(chǎn)投資的（）特性。A．固定性B．差異性C．適應(yīng)性D．相互影響性5政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價值。這里指的是房地產(chǎn)投資的（）特性。A．固定性B．差異性C．政策影響性D．相互影響性6按照租客的意愿及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，是房地產(chǎn)投資中的（）。A.相互影響性B.適應(yīng)性C.不一樣性D.保值性與增值性7某投資商預(yù)測到大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計劃完整創(chuàng)業(yè)計劃書教育商業(yè)計劃書商業(yè)計劃書范醫(yī)藥項目計劃書股權(quán)融資項目計劃書，并在附近預(yù)先投資股權(quán)投資稅收政策，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的（
）。A．政策影響性B.專業(yè)管理依賴性C.各異性D.相互影響性8某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加股權(quán)投資稅收政策，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）。A.位置固定性B.各異性C.適應(yīng)性D.相互影響性9()的市場最具潛力，投資風(fēng)險也相對較小。A.居住物業(yè)B.商業(yè)物業(yè)C.工業(yè)物業(yè)D.出租物業(yè)10房地產(chǎn)最重要的一個特性是（）。A．位置固定性B．適應(yīng)性C．各異性D．壽命周期長11下列（）不屬于投資的特性。A．投資是一種有目的的經(jīng)濟行為B．投資具有時間性C．投資的目的在于得到報酬D．投資具有穩(wěn)定性12房地產(chǎn)的投資對象包括（）。A．房地產(chǎn)直接投資和房地產(chǎn)間接投資B．房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資C．商品房建設(shè)投資和土地開發(fā)投資D．固定資產(chǎn)投資和流動資產(chǎn)投資13進行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通訊等工程所完成的投資屬于房地產(chǎn)（）。A．商品房建設(shè)投資B．置業(yè)投資C．土地開發(fā)投資D．單純的土地開發(fā)謝謝觀賞踏踏實實做好每一件事，不抱怨、不放棄，為自己的夢想盡每一份力。Doeverythinginadown-to-earthway,donotcomplain,donotgiveup,anddoeverythingforyourdream.提示語：本課件商場消防大綱社保知識培訓(xùn)課件脊神經(jīng)解剖課件疾病查房ppt課件十二指腸疾病查房ppt課件可任意編輯，請下載合同下載合同模板下載紅頭文件模板免費下載簡歷免費下載模板工作簡歷模板免費下載后調(diào)整使用Thankyouforreadingthiscourseware.Thiscoursewarecanbeeditedatanytime.Pleasedownloaditandadjustit.
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