2021年5月21日，由中國企業(yè)評價協(xié)會、清華大學房地產研究所、中指研究院主辦，中國房地產TOP10研究組、中指控股(CIH)承辦的“2021中國房地產上市公司研究成果發(fā)布會暨第十九屆產城融合投融資大會”在北京金融街威斯汀大酒店隆重舉行。
研究結果顯示：2020年，在新冠疫情和房地產調控不放松的背景下，全國商品房銷售額17.4萬億元，同比增長8.7%。房地產上市公司把握市場復蘇輪動機遇，收入規(guī)模再創(chuàng)新高，但“增收不增利”現象加劇，且企業(yè)間盈利能力等方面的表現持續(xù)分化。2021年以來，隨著新冠疫情影響逐漸削弱，宏觀經濟穩(wěn)定恢復，房地產市場調控朝著精準化、全面化方向發(fā)展，行業(yè)資金面持續(xù)收緊，房地產上市公司競爭將進入全面競爭時代，未來擁有良好基本面、第二業(yè)績增長曲線的房地產上市公司將釋放更高的企業(yè)價值。
2020年，房地產上市公司總資產規(guī)模增速持續(xù)放緩。其中，滬深上市房地產公司總資產均值為1400.0億元，同比增長率為13.7%，增速較上年回落4.2個百分點；大陸在港上市房地產公司總資產均值同比增長13.8%至2333.0億元，同比增速較上年回落7.0個百分點。滬深及大陸在港上市房地產公司總資產增速創(chuàng)近幾年新低。
分陣營來看，不同規(guī)模企業(yè)總資產增速分化明顯?？傎Y產3000億以上大型企業(yè)近年來逐漸追求高質量及更穩(wěn)健的發(fā)展，總資產同比增速均值為15.1%，較上年增速收窄8.3個百分點。總資產1000-3000億規(guī)模的企業(yè)普遍處在規(guī)模高速增長期，增速下降4.9個百分點至17.9%，為四個陣營中最高?？傎Y產300-1000億增速均值為14.2%，陣營分化最為顯著。300億以下房企普遍面臨更加嚴峻的生存環(huán)境，增速均值為6.4%，連續(xù)兩年維持低速增長。總體來看，部分大中型企業(yè)為沖擊規(guī)?？傎Y產快速增長但需防范流動性風險，小型企業(yè)或將面臨可持續(xù)發(fā)展難關。
2020年，由于營業(yè)成本上漲，上市房地產企業(yè)凈利潤均值增速不及營業(yè)收入均值增速，增收少增利現象持續(xù)。其中，滬深、大陸在港上市房地產公司營業(yè)收入均值分別為312.1億元、507.4億元，同比增長13.1%和14.8%；凈利潤均值分別為33.4億元、63.1億元，同比分別下降3.0%、增長3.5%。受疫情影響房地產上市公司，2020年房地產企業(yè)結轉滯后，持有物業(yè)表現不佳，前期高地價項目進入結轉期，導致項目盈利水平下行。
2020年，受到新冠疫情、房地產調控政策從嚴、各類成本居高不下等因素影響，滬深、大陸在港上市房地產公司凈利潤率均值分別為11.5%、12.3%，較上年下降2.4個百分點和2.9個百分點，其中大陸在港上市房地產公司凈利潤率高于滬深0.8個百分點。
2020年，在“三道紅線”影響下，房地產上市公司的負債水平有所下降。滬深及大陸在港上市房地產公司資產負債率均值分別同比下降0.4個、0.2個百分點至68.8%、76.2%。2020年全年銷售額再創(chuàng)新高，房地產上市公司積極營銷、搶抓回款，滬深及大陸在港上市房地產公司剔除預收賬款后的資產負債率分別為63.5%、70.6%，較上年下降0.1、0.7個百分點。房地產上市公司積極降杠桿，凈負債率出現較為明顯的下降。滬深及大陸在港上市房地產公司凈負債率分別為75.6%、81.9%，較上年下降9.1個、26.8個百分點。
2020年，房地產上市公司短期償債能力有效增強。滬深及大陸在港上市房地產公司現金短債比較上年分別上升0.08、0.32至1.37、1.54；速動比率均值分別為0.56、0.49。
2020年，受新冠疫情和房地產調控影響，房地產上市公司盈利能力略有下滑，股東收益水平回落，但不同規(guī)模企業(yè)間分化顯著。滬深上市房地產公司每股收益均值為0.57元，較上年下降13.4%；大陸在港上市房地產公司均值則為0.95元，同比下降6.9%。不同規(guī)模公司的每股收益水平分化顯著，滬深及大陸在港上市房地產公司約有57.0%、50.6%的企業(yè)每股收益出現下滑。
2020年，隨著新冠疫情爆發(fā)，國家宏觀經濟面臨較大下行壓力，中央堅持“房住不炒”以及不以房地產作為短期刺激經濟的手段，房地產金融政策持續(xù)從嚴，“三道紅線”、“兩道紅線”陸續(xù)出臺，投資者對房地產板塊風險預期增加，房地產上市公司市值呈現下跌態(tài)勢。滬深上市房地產公司市值均值為184.6億，同比下降12.2%；大陸在港上市房地產公司市值均值為237.0億房地產上市公司，同比下降31.2%。上市房企完善公司的市值管理方式，通過分拆上市、并購重組、股票回購、股權激勵等方式獲取資本市場關注，幫助企業(yè)實現市值增長。
2020年，房地產板塊整體下行，滬深及港股房地產上市公司表現整體不如大盤。受疫情影響，資本市場整體陷入震蕩。隨著疫情逐步得到管控，中央實行穩(wěn)健的貨幣政策，靈活精準促進經濟復蘇，A股資本市場開始反彈，而房地產板塊受調控不斷加碼影響，震蕩下行，申萬地產指數同比下降10.85%。港股受全球資本市場影響2020年整體表現平庸，恒生指數同比下降4.60%，港股房地產板塊整體隨大盤波動，表現弱于大盤，恒生地產指數同比下降20.10%。
隨著資本市場的持續(xù)震蕩，房地產行業(yè)監(jiān)管加強，資本市場對房地產行業(yè)股票的價值評估以及選擇更加嚴謹慎重，重心逐漸轉移到企業(yè)本身。
第一，龍頭企業(yè)將受益于行業(yè)集中度加速提升，成長潛力值得重視。龍頭企業(yè)憑借規(guī)模優(yōu)勢、資金優(yōu)勢、成本管理優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢以及融資優(yōu)勢在新冠疫情表現出反脆弱性，受到資本市場更多的關注。2021年，隨著供地“兩集中”、銀行房地產貸款集中制度等政策落地實施，行業(yè)集中度或將加速提升，龍頭房企有望受益。
第二，契合城市群發(fā)展邏輯的公司受期待，未來發(fā)展?jié)摿Υ?。目前房地產整體規(guī)模處于高位，但不同城市間分化態(tài)勢明顯，城市投資風險顯著加大，容錯率越來越低，房企的精準投資能力愈發(fā)重要。重點城市群因規(guī)劃利好、人口規(guī)模、經濟支撐等方面更具優(yōu)勢，長期來看需求端更具韌性，房地產發(fā)展也存在明顯優(yōu)勢。部分房企加大在此區(qū)域內的投資。
第三，盈利能力強、財務狀況良好的公司受資本市場青睞。2020年以來，房地產板塊震蕩下行，房地產金融監(jiān)管不斷加強，高杠桿高負債的運營模式不再適用，企業(yè)降杠桿成為必經之路。財務穩(wěn)健、盈利能力強的房地產上市公司受到資本市場的青睞。
第四，企業(yè)培育第二增長曲線，帶動企業(yè)估值增長。隨著國家宏觀調控力度不斷增大，房地產金融監(jiān)管不斷加強，房地產行業(yè)集中度不斷提升，企業(yè)競爭愈加激烈，僅憑主營業(yè)務不能維持企業(yè)的估值增長，近年來積極布局房地產相關產業(yè)，為企業(yè)估值尋找新的增長點是房地產上市公司煥發(fā)“第二春”的關鍵點。
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