房產(chǎn)財(cái)稅培訓(xùn)(財(cái)稅培訓(xùn))

近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)之間的兼并收購(gòu)時(shí)有發(fā)生，且規(guī)模大、影響廣，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組的問(wèn)題研究不得不重視。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展輻射多個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和民生保障具有重要意義。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組的動(dòng)因，并概述當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組的主要形式，剖析了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組中存在的問(wèn)題，在此基礎(chǔ)上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組的風(fēng)險(xiǎn)防范提出建議，從而為當(dāng)前形勢(shì)下化解房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組的障礙、降低和控制風(fēng)險(xiǎn)提供一定的參考意見(jiàn)，以期推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范發(fā)展。

當(dāng)前，各地限購(gòu)、限貸、限價(jià)等政策紛紛出臺(tái)。在行政力量的干預(yù)下，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨的約束越來(lái)越大，同時(shí)，對(duì)其發(fā)展質(zhì)量和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的要求也越來(lái)越高。近年來(lái)中海與中建合并、招商系重組、綠地與金豐投資的重組成功給房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組提供了良好的借鑒，再加上保利系、上實(shí)系、中糧系和新城系等地產(chǎn)重組的市場(chǎng)熱點(diǎn)不斷房產(chǎn)財(cái)稅培訓(xùn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組問(wèn)題的關(guān)注越來(lái)越值得細(xì)化和深入。如何在當(dāng)前形勢(shì)下，立足自身的發(fā)展能力，優(yōu)化樓市產(chǎn)業(yè)集聚，是值得房地產(chǎn)企業(yè)深入思考的重要生存和發(fā)展問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組的動(dòng)因

（一）減少外部競(jìng)爭(zhēng)，增強(qiáng)自身實(shí)力

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，大型與中小型企業(yè)實(shí)力相差懸殊，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力都強(qiáng)于民營(yíng)企業(yè)。在政府干預(yù)下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存壓力不斷加大，大吃小的兼并收購(gòu)時(shí)有發(fā)生，通過(guò)并購(gòu)重組能夠增強(qiáng)自身實(shí)力，確保市場(chǎng)地位，同時(shí)，減少行業(yè)內(nèi)部的不良競(jìng)爭(zhēng)，更加規(guī)范的發(fā)展。從萬(wàn)科和深鐵的合作來(lái)看，其能夠有效鞏固自身行業(yè)第一的市場(chǎng)地位，不斷拓展業(yè)務(wù)范圍，從而提高市值，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，擴(kuò)大市場(chǎng)版圖的覆蓋范圍。

（二）優(yōu)化資源配置，提高經(jīng)營(yíng)效益

由于當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已處于存量房階段，樓市去庫(kù)存是當(dāng)前宏觀政策調(diào)節(jié)的重點(diǎn)，也是房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的難題。從當(dāng)前的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)看，我國(guó)9萬(wàn)多家房地產(chǎn)企業(yè)有三分之二的運(yùn)作狀態(tài)出現(xiàn)問(wèn)題，能夠保證正常運(yùn)營(yíng)的不到2萬(wàn)家，因此，房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組能夠有效淘汰落后產(chǎn)能，通過(guò)資源的有效整合，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式和戰(zhàn)略調(diào)整的升級(jí)，形成多元化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展之路。例如，以分享老齡化為核心的養(yǎng)老地產(chǎn)布局、以分享城市化為核心的商業(yè)地產(chǎn)布局等戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的先進(jìn)案例提升了房地產(chǎn)企業(yè)在并購(gòu)重組后的經(jīng)營(yíng)效益。

（三）形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，緩解融資約束

為配合樓市的宏觀調(diào)整，金融市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金貸款限制增加。在限貸壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度放緩，面臨的融資約束制約其戰(zhàn)略調(diào)整，對(duì)一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)及民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這一負(fù)面影響更為顯著。通過(guò)兼并收購(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)能夠增強(qiáng)自身的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，通過(guò)并購(gòu)重組引入資金投入，能夠緩解購(gòu)地、建房等資金壓力。例如，綠地集團(tuán)通過(guò)與金豐投資重組，完成主板上市，拓寬融資渠道，形成“大基建、大金融、大消費(fèi)”的重點(diǎn)領(lǐng)域聯(lián)合，有效的緩解了融資約束。

二、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組的主要形式

（一）大型房地產(chǎn)企業(yè)間的戰(zhàn)略合作

土地是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的前提，我國(guó)土地政策改革要求減少存量土地囤積，提高土地利用率，這一政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)模式造成沖擊，土地供給減少造成地價(jià)上升，即使是大型房地產(chǎn)企業(yè)，其在購(gòu)地資金上面臨的壓力也頗大。因此，大型房地產(chǎn)企業(yè)間通過(guò)戰(zhàn)略合作的方式能夠提高拿地能力，避免受限于資金規(guī)模，阻礙市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)進(jìn)程，同時(shí)，通過(guò)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，能夠優(yōu)化資源配置，實(shí)現(xiàn)資源共享，避免各自為政、錯(cuò)失發(fā)展良機(jī)。

（二）大型房地產(chǎn)企業(yè)跨規(guī)模的并購(gòu)

在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展前景日益堪憂(yōu)，大型房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)對(duì)小型房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組，搶占二三級(jí)城市的市場(chǎng)，快速進(jìn)入小型房地產(chǎn)企業(yè)所在的市場(chǎng)。同時(shí)，小型房地產(chǎn)企業(yè)受限于資金規(guī)模，在取得土地后無(wú)法如期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，將面臨土地被回收的風(fēng)險(xiǎn)，大型房地產(chǎn)企業(yè)的跨規(guī)模的并購(gòu)能夠緩解大型房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地供應(yīng)的需求，也能推進(jìn)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的繼續(xù)發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的多元化并購(gòu)重組

許多資金實(shí)力雄厚、內(nèi)在競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛將眼光投到房地產(chǎn)市場(chǎng)以外的領(lǐng)域，積極拓展業(yè)務(wù)范圍，通過(guò)并購(gòu)重組其他產(chǎn)業(yè)，開(kāi)展多元化的發(fā)展模式。通過(guò)多元化的并購(gòu)重組，房地產(chǎn)企業(yè)能夠最大限度的發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)自身的盈利能力，同時(shí)，避免單一風(fēng)險(xiǎn)的沖擊給企業(yè)帶來(lái)毀滅性的打擊。同時(shí)，多元化的并購(gòu)重組能夠給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)資金補(bǔ)給、產(chǎn)業(yè)整合和技術(shù)提升的優(yōu)勢(shì)，不斷推進(jìn)其持續(xù)發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組中需警惕的風(fēng)險(xiǎn)種類(lèi)

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)和金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境中，宏觀市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性帶給其的沖擊力無(wú)法避免。我國(guó)目前處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)改革和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)的關(guān)鍵階段，市場(chǎng)環(huán)境日漸復(fù)雜，加上后經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)代，金融危機(jī)后遺癥使得政府對(duì)房地產(chǎn)泡沫和金融市場(chǎng)波動(dòng)不敢放松警惕，因此，宏觀經(jīng)濟(jì)政策和金融政策的調(diào)控力度不斷強(qiáng)化。房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組過(guò)程中如果對(duì)宏觀環(huán)境認(rèn)識(shí)不清，對(duì)金融市場(chǎng)形成的約束程度把握不明，不僅無(wú)法發(fā)揮并購(gòu)重組的優(yōu)勢(shì)，反而會(huì)在多元化過(guò)程中提高風(fēng)險(xiǎn)水平，制約房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展，也增加了其他行業(yè)波動(dòng)的可能性。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)因其較高的投資回報(bào)率吸引著潛在進(jìn)入者的進(jìn)入。近些年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展雖有收縮但總體規(guī)模仍在擴(kuò)大，首先，在資源方面，受限于土地規(guī)模及獲取難度增加，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金的爭(zhēng)奪愈加激烈，不同性質(zhì)和規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)融資能力不同，因此，在資源大戰(zhàn)中立足和發(fā)展之地的壓力不斷上升；其次，在政策方面，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系重大、輻射八方，我國(guó)政府限購(gòu)、限貸等政策出臺(tái)及調(diào)整房產(chǎn)財(cái)稅培訓(xùn)，都會(huì)對(duì)各地樓市形成直接的沖擊，房地產(chǎn)企業(yè)如果對(duì)樓市政策調(diào)整不敏感，對(duì)未來(lái)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)把握不明確，很容易錯(cuò)失機(jī)遇，還會(huì)面臨威脅。

（三）項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組項(xiàng)目規(guī)模大、金額高、業(yè)務(wù)復(fù)雜，因此，在并購(gòu)重組過(guò)程中潛藏較多的風(fēng)險(xiǎn)。首先，在戰(zhàn)略決策階段，對(duì)并購(gòu)重組領(lǐng)域、被并購(gòu)方等決策不當(dāng)，會(huì)造成資源的浪費(fèi)，戰(zhàn)略不吻合或形成沖突，難以?xún)?yōu)勢(shì)互補(bǔ)、發(fā)揮資源整合優(yōu)勢(shì)；其次，并購(gòu)重組費(fèi)用支出過(guò)大，對(duì)企業(yè)形成較高的資金壓力，企業(yè)本身的融資約束較多，再進(jìn)行并購(gòu)重組，形成的額外資金需求如果不能有效滿(mǎn)足，將會(huì)破壞企業(yè)資金供應(yīng)鏈條，增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；最后，在并購(gòu)重組過(guò)程中與合作方缺乏有效的溝通和協(xié)商，也會(huì)造成成本的增加，影響后續(xù)合作和管理。

（四）內(nèi)部整合風(fēng)險(xiǎn)

并購(gòu)重組涉及至少兩方，由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不一、管理方式各不相同，因此，在并購(gòu)重組后還面臨著內(nèi)部整合的風(fēng)險(xiǎn)。在這一環(huán)節(jié)，如果并購(gòu)重組后企業(yè)內(nèi)部的整合不當(dāng)，將無(wú)法形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)、優(yōu)化資源配置。首先，管理模式不同，造成原有企業(yè)人員形成抵觸心理，無(wú)法發(fā)揮人力資源的基本職能；其次，目標(biāo)認(rèn)同不強(qiáng)，無(wú)法形成良好的企業(yè)文化，同時(shí)，不同文化的沖擊造成管理摩擦，消耗管理人員的精力和時(shí)間；最后，資源整合不當(dāng)，不僅無(wú)法發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，反而造成內(nèi)部管理能力下降，破壞整體的競(jìng)爭(zhēng)力。

四、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組中的風(fēng)險(xiǎn)防范和對(duì)策

（一）拓寬市場(chǎng)預(yù)測(cè)能力，警惕系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組過(guò)程中，首先應(yīng)對(duì)宏觀大環(huán)境進(jìn)行合理分析，詳細(xì)的收集市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)信息，拓展風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的范圍。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，因此，必須結(jié)合我國(guó)政府宏觀政策和發(fā)展規(guī)劃，洞悉系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，提高對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)水準(zhǔn)的預(yù)測(cè)能力。尤其應(yīng)該關(guān)注的是金融市場(chǎng)中的調(diào)整，收集貨幣政策、信貸基準(zhǔn)等基礎(chǔ)信息，密切關(guān)注從金融市場(chǎng)中能否獲取充足的資金支持，滿(mǎn)足其大規(guī)模、周期長(zhǎng)的融資需求，平衡資金需求與融資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）結(jié)合行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，密切關(guān)注政策調(diào)整

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身業(yè)務(wù)分布的地理區(qū)域和各地樓市政策，做好風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)預(yù)案。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在政府部門(mén)及各類(lèi)中介咨詢(xún)機(jī)構(gòu)研究的基礎(chǔ)上，提高對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的認(rèn)識(shí)程度，提高風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)能力，做好與行業(yè)發(fā)展趨同的戰(zhàn)略規(guī)劃，警惕行業(yè)發(fā)展過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該密切關(guān)注各地政府對(duì)樓市政策的調(diào)整，通過(guò)建立對(duì)政策動(dòng)態(tài)的內(nèi)在研究，健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案和應(yīng)急處理方案，避免對(duì)剛性的政策調(diào)整缺乏有效的應(yīng)對(duì)機(jī)制。

（三）提高項(xiàng)目管理水平，增強(qiáng)資金營(yíng)運(yùn)能力

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在并購(gòu)重組過(guò)程中，應(yīng)該結(jié)合自身戰(zhàn)略需求謹(jǐn)慎決策，對(duì)并購(gòu)重組方式、合作方及相關(guān)成本費(fèi)用等信息進(jìn)行廣泛的收集，在信息化技術(shù)和專(zhuān)業(yè)人員分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)行全面的可行性分析，避免決策失誤造成項(xiàng)目失??；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該仔細(xì)衡量并購(gòu)重組項(xiàng)目的資金需求量，結(jié)合自身的融資能力合理籌劃融資方式、規(guī)模和時(shí)間，采用分期付款、交叉持股等方式緩解項(xiàng)目融資約束，減輕房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力；最后，提高與合作方的溝通和協(xié)調(diào)，做好項(xiàng)目計(jì)劃和職責(zé)分配，避免后續(xù)管理出現(xiàn)混亂，通過(guò)積極有效的交流及合作形式的書(shū)面確認(rèn)，減少后期管理障礙，避免整合難度的上升。

（四）自上而下推進(jìn)整合，發(fā)揮文化融合效用

房地產(chǎn)企業(yè)要有效規(guī)避內(nèi)部整合風(fēng)險(xiǎn)、減少摩擦。首先，從管理文化入手，推進(jìn)目標(biāo)認(rèn)同，結(jié)合管理層上推下行及多方管理層級(jí)融合，促進(jìn)兼并收購(gòu)后主體內(nèi)部的文化建設(shè)，從而提高凝聚力和向心力；其次，從管理方式上改進(jìn)，在過(guò)渡時(shí)期把握好改革節(jié)奏，循序漸進(jìn)，密切關(guān)注原有職工心理和行為變化，減少人員敵對(duì)和管理摩擦；最后，從資源整合上優(yōu)化，切實(shí)發(fā)揮各方的優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)對(duì)人才、管理方式、資金實(shí)力、政策優(yōu)勢(shì)等各種資源的整合優(yōu)化，識(shí)別關(guān)鍵資源，構(gòu)建內(nèi)在核心競(jìng)爭(zhēng)力，發(fā)揮并購(gòu)重組后的規(guī)模優(yōu)勢(shì)、資金優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)等，鞏固和提高市場(chǎng)地位。

當(dāng)前階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)并購(gòu)重組已成為發(fā)展大勢(shì)，通過(guò)并購(gòu)重組能夠不斷淘汰落后產(chǎn)能，減少房地產(chǎn)的存量，促進(jìn)我國(guó)樓市向規(guī)范、健康的方向發(fā)展。但并購(gòu)重組中房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)種類(lèi)多、性質(zhì)復(fù)雜，尤其是全球化并購(gòu)和跨領(lǐng)域的并購(gòu)重組屢見(jiàn)不鮮，房地產(chǎn)企業(yè)在并購(gòu)發(fā)展的過(guò)程中，必須進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力，做好風(fēng)險(xiǎn)防范工作，從而有效發(fā)揮資源整合的優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。高頓財(cái)稅學(xué)院5月16-17，5月22-23，6月21-22，6月26-27稅務(wù)專(zhuān)家?guī)?lái)《企業(yè)并購(gòu)與整合》課程分享，6月起，高頓財(cái)稅學(xué)院《投資并購(gòu)總監(jiān)高級(jí)研修班》正式開(kāi)啟，助力企業(yè)并購(gòu)降低失敗率，降低風(fēng)險(xiǎn)。

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