房產(chǎn)項目開發(fā)到最后房地產(chǎn)企業(yè)的利潤最終都被沉淀到了手中自持的商業(yè)當中，導致企業(yè)無法回籠資金，并且在自持的過程中還要按照房產(chǎn)余值的1.2%繳納房產(chǎn)稅，對房企形成了很大的資金壓力。那么對于房企來說如何盤活資產(chǎn)?如何在盤活資產(chǎn)的過程中實現(xiàn)稅負最優(yōu)?如何降低持有期間的資金成本就顯得尤為重要。資產(chǎn)盤活需要結(jié)合各企業(yè)實際情況去設計方案，本文就不再做闡述，筆者主要就目前狀態(tài)下如何少交房產(chǎn)稅給大家提供一些節(jié)稅小技巧。
房產(chǎn)稅是由產(chǎn)權(quán)所有人就其持有房產(chǎn)繳納的一種財產(chǎn)稅。其繳納方式分為兩種：一、從價計征房產(chǎn)稅稅務籌劃，自用房產(chǎn)按照房產(chǎn)余值的1.2%繳納;二、從租計征，出租房產(chǎn)按照租金收入的12%從租繳納。其征收特征是對產(chǎn)權(quán)所有人施行單一環(huán)節(jié)征稅。下面我們根據(jù)房產(chǎn)稅的特點就實務中經(jīng)常出現(xiàn)的幾種情況提出一些籌劃方法。
1、將自用性質(zhì)轉(zhuǎn)租賃性質(zhì)
假設A公司手上有10000平方米自持商業(yè)，房產(chǎn)價值為1億元，按照從價計征原則A公司每年需要繳納房產(chǎn)稅96萬元(10000*80%*1.2%=96萬)。如果A公司把10000萬商業(yè)整體打包出租給關(guān)聯(lián)物業(yè)公司B，年租金按照100萬計算，則A公司按照從租計征每年需要繳納房產(chǎn)稅12萬(100*12%=12萬)。通過持有性質(zhì)轉(zhuǎn)換，出租模式較自用模式少交稅84萬(96-12=84萬)。
2、通過轉(zhuǎn)租方式降低計稅基礎
假設A公司手上有10000平方米自持商業(yè)用于出租，每年租金160萬元，則A公司每年需要繳納房產(chǎn)稅19.2萬(160*12%=19.2萬)。如果A公司先將房產(chǎn)以100萬一年的租金打包出租給關(guān)聯(lián)物業(yè)公司B，然后由B再以160萬一年的價格進行轉(zhuǎn)租，根據(jù)房產(chǎn)稅只由產(chǎn)權(quán)所有人單一環(huán)節(jié)交稅特點房產(chǎn)稅稅務籌劃，A公司需要繳納房產(chǎn)稅12萬(100*12%=12萬)。通過出租形式的轉(zhuǎn)換，組合模式(直租+轉(zhuǎn)租)較單一模式(直租)少交稅7.2萬(19.2-12=7.2萬)。
3、拆分房租金額
將房租金額拆分成：房租+服務費，分別開具發(fā)票，可以達到降低房產(chǎn)稅稅基的目的，同時如果企業(yè)是一般納稅人，也可以起到降低增值稅的目的。
4、合同免租期的約定
假設A公司將價值1000萬房產(chǎn)出租給B公司，合同約定前三個月為免租期，往后每月按照10萬元收取租金。A公司需要繳納的房產(chǎn)稅將分為免租期按照自用從價計征，三個月后按照從租計征兩部分分別計算，因此A公司第一年總共需要繳納房產(chǎn)稅13.2萬(1000*80%*1.2%*3/12+10*9*12%=13.2萬)。如果將免租合同條款修改為第一年租金90萬，往后每年租金按照120萬收取，則A公司第一年總共需要繳納房產(chǎn)稅10.8萬元(90*12%=10.8萬)?！叭ッ庾馄凇狈绞较?，房產(chǎn)稅可以少交2.4萬(13.2-10.8=2.4萬)。
總結(jié)：以上四種方式下，不論是轉(zhuǎn)換房產(chǎn)持有方式(自持—出租)、還是轉(zhuǎn)換出租方式(直租—直租+轉(zhuǎn)租)、抑或者進一步將租金拆分切割(純租金—租金+服務費)、在租賃合同中做“去免租期”約定設計……在實務操作過程中，均需要掌握和拿捏好租賃價格的公允性和合理性，要結(jié)合同類市場行情和自身商業(yè)住宅特點確定合理的價格區(qū)間，否則，在價格過低又無合理理由的情況下，會存在稅務局不不予認可的風險。因此，不論是關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間協(xié)同作戰(zhàn)進行稅籌設計，還是非關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間謀求雙方稅負最小化、利益最大化的合同安排，一定要擺正心態(tài)，兼顧收益和風險，保證在真實性、合理性、合法性的前提下不交冤枉稅，而非一心想著如何實現(xiàn)不交稅、偷稅、漏稅、騙稅、抗稅!
更多財稅咨詢、上市輔導、財務培訓請關(guān)注理臣咨詢官網(wǎng) 素材來源：部分文字/圖片來自互聯(lián)網(wǎng)，無法核實真實出處。由理臣咨詢整理發(fā)布，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除處理。
400-835-0088
